O ITBI deve ser calculado pelo valor da transação imobiliária?

A base de cálculo do Imposto sobre a Transferência de Bens Imóveis (ITBI) deve ser o valor do imóvel negociado em condições normais de mercado, conforme tese definida pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1.113. Com base nesse entendimento, a 12ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo determinou que o 2º Tabelião de Notas de São Paulo realize o recolhimento do ITBI com base no valor da transação do imóvel. A decisão foi tomada por meio de liminar em um mandado de segurança impetrado pelo comprador do bem.

No processo, foi alegado que a conclusão da compra do imóvel estava condicionada ao pagamento do ITBI, mas o imposto não foi pago porque o município estava cobrando um valor com base no valor venal de referência. Citando a tese do STJ, a juíza Paula Micheletto Cometti considerou ilegal a realização do procedimento administrativo de arbitramento prévio pelo município.

"Dessa forma, diante da probabilidade do direito, concedo liminar para que o recolhimento do ITBI e dos emolumentos na operação descrita na inicial seja feito utilizando-se como base de cálculo o valor da efetiva transação. Ressalto que, conforme a mesma tese, isso não impede que o município proceda ao arbitramento administrativo do valor de mercado do imóvel", decidiu.

Processo 1006208-47.2025.8.26.0053